物业维修基金的使用条件主要包括以下几点：
保修期满：物业维修基金主要用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。这意味着，只有当这些部位或设施设备的保修期已经届满，且需要维修或更新时，才能考虑使用维修基金。
维修范围明确：维修基金的使用范围严格限定于住宅共用部位和共用设施设备。共用部位通常包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备则涵盖电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。只有这些部位或设施设备的维修、更新和改造，才能申请使用维修基金。
业主同意：在一般情况下，使用维修基金需要经过业主的同意。具体来说，需要经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意（即“双三分之二”原则）。这一规定旨在确保维修基金的使用能够反映大多数业主的意愿和利益。
紧急情况特殊处理：在某些紧急情况下，如电梯故障危及人身安全、消防设施严重损坏影响消防安全等，可能无需经过“双三分之二”业主同意即可紧急启动物业维修基金。但事后应及时向业主公示相关情况，接受监督。
综上所述，物业维修基金的使用条件包括保修期满、维修范围明确、业主同意以及紧急情况特殊处理。只有满足这些条件，才能申请并使用物业维修基金进行相关的维修、更新和改造工作。