房产性质为住宅的一般不可以改为商业。以下是具体的分析：
法规限制：
- 根据我国《民法典》的相关规定，改变住宅使用性质需要经房屋管理部门的批准。如果未经批准擅自改变，将承担相应的法律责任。
- 业主在将住宅改变为经营性用房时，除了遵守法律、法规以及管理规约外，还需要经有利害关系的业主同意。
处罚措施：
- 建设主管部门有权对违反规定改变房屋使用性质的行为进行查处。
- 根据住建部《商品房屋租赁管理办法》，违反规定改变房屋使用性质的，将由直辖市、市、县人民政府建设主管部门责令限期改正，并可能面临罚款。对没有违法所得的，可处以五千元以下罚款；对有违法所得的，可以处以违法所得一倍以上三倍以下，但不超过三万元的罚款。
综上所述，房产性质为住宅的，在未经批准和满足相关条件的情况下，是不能擅自改为商业用途的。如果你有相关的法律问题或需要进一步的咨询，请直接向我提问。