卖房子时，面积的计算方式主要依据我国的相关法律法规和购房合同的约定。通常，房屋销售面积可以按照建筑面积或套内建筑面积来计算。
建筑面积：
- 建筑面积是指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，这包括了阳台、挑廊、地下室等永久性建筑部分，且要求层高达到2.20米以上（含2.20米）。
- 建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积（即公摊面积）组成。这种方式对开发商而言操作简便，易于统计和计算，且市场接受度高。
- 但公摊面积的计算可能相对复杂，有时容易引发误解或争议，消费者可能难以直观了解实际使用面积。
套内建筑面积：
- 套内建筑面积则包括套内使用面积、套内墙体面积及阳台建筑面积。其中，套内使用面积是指户内实际能使用的面积。
- 按套内建筑面积计算对消费者而言更加直观透明，能够准确评估房屋的性价比，并减少因公摊面积不透明而引发的纠纷。
- 然而，对开发商而言，这种方式可能需要更精细的成本核算和定价策略，且目前在市场上尚不普遍。
在特定情况下，如销售车库或车位，可能会采用按个数销售的方式。无论采用哪种销售方式，商品房买卖合同中都应明确约定销售面积、销售方式及面积差异的处理方式。
对于购房者来说，在购房前应仔细阅读商品房买卖合同，确保对销售面积、销售方式及面积差异处理有清晰了解。如果遇到销售纠纷或疑问，建议及时咨询专业的房地产律师或法律顾问，以保护自身合法权益。
总的来说，卖房子时按哪个面积算，需要看购房合同的具体约定以及当地的交易习惯。在交易过程中，确保所有面积数据都清晰、准确，并符合相关法律法规的要求，是保障双方权益的关键。