在房产交易中，开发商在商品房竣工、验收合格、配套设施完善，并按照购房合同或书面通知要求完成实际交付行为后，才算正式交房。以下是对这一结论的详细阐述：

一、交房需满足的实质条件

1. 竣工与验收合格：

   • 商品房必须已经竣工，并通过建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位共同进行的四方（或五方，包括建设单位）验收。
   • 必须取得《建设工程竣工验收备案表》，以证明房屋的建设及验收过程符合规范要求。

2. 配套设施完善：

   • 小区内的道路、绿化、通讯、水、电、燃气、采暖等市政配套工程应已完工，并经过物业预先验收及整改。
   • 公共配套设施如停车位等应按规划建设完成并可正常投入使用。

3. 法定文件齐备：

   • 开发商需准备《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关文件，以确保房屋质量及后续使用的说明。

二、交房需满足的程序条件

1. 书面通知：

   • 开发商应按照合同约定的方式（如书面通知）提前告知购房者前来办理收房手续，通知内容应包括交房时间、地点、需携带的证件及资料等信息。

2. 现场验收交接：

   • 购房者按照通知要求到达指定地点，开发商需提供相关证明文件，并带领购房者对房屋进行现场查验。
   • 若房屋符合约定条件，购房者会在《房屋验收交接单》上签字，此时即完成了实际交付行为。

三、交房时间的认定

• 合同约定优先：购房合同中一般会明确约定具体的交房日期，开发商应在此日期前完成交房。
• 书面通知日期为辅：如果合同中没有明确约定交房日期或约定不明确，一般以开发商书面通知购房者交房之日为准。

四、注意事项与法律责任

1. 文件不全或质量问题的处理：

   • 如果开发商提供的文件不全或房屋存在质量问题，购房者有权拒绝接收房屋，并要求开发商进行整改。由此产生的延期交房责任由开发商承担。

2. 合同条款的重要性：

   • 购房者在签署购房合同时，应仔细阅读合同条款，特别是关于交房时间、交房条件以及违约责任等方面的约定，以确保自身权益得到保障。

综上所述，开发商在完成商品房的竣工、验收、配套设施完善，并按照规范的交房流程通知购房者办理交接手续，且购房者签字确认后，才算是正式完成了交房义务。购房者在此过程中应仔细核对各项条件，确保自身权益不受损害。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。